[최광석의 생활법률] 상가주인이 보증금을 올려달라는데…

Q 상가건물임대차보호법상 임차인에게 5년 범위 내에서 계약갱신요구권이 보장되고, 갱신될 때의 보증금과 차임의 인상범위도 법령에 따라 제한되고 있다. (2015. 1. 현재 기준 9%).
하지만, 실무상으로는 갱신과정에서 인상차임액수가 제한범위를 초과하는 경우가 비일비재하고, 임차인으로서는 울며 겨자먹기로 어쩔수 없이 과다한 차임인상요구를 수용하게 되는데…

A상가건물임대차보호법상 제한범위를 초과해서 지급된 액수는 부당이득으로 반환되어질 수 있다는 것이 현재 대법원 판결입니다.

대법원 2014.4.30. 선고 2013다35115 판결 [보증금반환등]에 의하면, 상가건물임대차보호법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하면서(제1조), 차임이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에 당사자가 장래의 차임에 대하여 증감을 청구할 수 있도록 하되 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못하도록 제한하고 있고(제11조 제1항), 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 하여 강행규정임을 명시하고 있습니다. (제15조)

“이러한 법의 입법 목적, 차임의 증감청구권에 관한 규정의 체계 및 취지 등에 비추어 보면, 법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 그 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효라고 할 것이고, 임차인은 그 초과 지급된 차임에 대하여 부당이득으로 반환을 구할 수 있다고 할 것이다”라고 판단하였습니다.

위 판결은 상가건물임대차보호법이라는 강행법규에 위반되어 초과지급된 차임인상에 대해서는 부당이득으로 반환하여야 하고, 특히 이러한 초과지급금원은 불법원인급여로도 볼 수 없다는 점을 분명히 한 것에 의의를 찾을 수 있습니다.

특히, 이 건에서는 법령에서 정한 인상범위를 초과하여 지급된 차임을 반환 거부하는 임대인에 의해 ‘최초 계약 이후 새로 체결된 계약은 갱신계약이 아닌 신규계약이다’라는 주장까지 제기되었지만, 신규계약이 아닌 갱신계약으로 판단되어 결국 차임인상에 제한을 받게 되었다는 점도 주목해 볼만 합니다.
최광석
로티스 법률사무소
부동산 전문 변호사